En una comunidad de propietarios, ¿qué instalaciones eléctricas deben ser inspeccionadas y por quien?

Según el  Real Decreto 842/2002, de 2 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento que regula las Instalaciones Eléctricas para Baja Tensión,  las siguientes  instalaciones deben ser objeto de inspección (Inicial y PERIODICA) por un Organismo de Control Autorizado (OCA):

1. Piscinas comunitarias > 10 KW

2. Alumbrado exterior “comunitarios” > 5 KW

3. Instalaciones comunes de edificios de viviendas > 100KW

4. GARAJES > 24 PLAZAS)

¿En qué consiste esta inspección y cuando se efectúa?

Desde el 18 de Septiembre de 2003, las inspecciones periódicas son obligatorias, entre otras, para las siguientes instalaciones:.

• Cada 5 años:

Piscinas comunitarias, Alumbrado exterior >4,5KW y Garajes de más de 24 vehículos.

 • Cada 10 años:

Las zonas comunes de los edificios de viviendas con potencia > 100 kw.

Esta inspección valora que los elementos más importantes de la instalación se encuentren en condiciones adecuadas para su funcionamiento.

El Art. 20 del vigente Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión dice así “Los titulares de las instalaciones deberán mantener en buen estado de funcionamiento sus instalaciones, utilizándolas de acuerdo con sus características y absteniéndose de intervenir en las mismas para modificarlas. Si son necesarias modificaciones, éstas deberán ser efectuadas por un instalador autorizado”.

Por lo tanto, no sólo las nuevas instalaciones eléctricas deben ejecutarse por instaladores autorizados, sino también cualquier ampliación o modificación de una existente.

Maneras de ahorrar en nuestra Comunidad de Propietarios

En estos tiempos que vivimos el ahorro es importante, y más cuando este se aplica, al conjunto de los propietarios e inquilinos que residen en una comunidad de propietarios.

En muchas ocasiones, pensamos que por el hecho de ser común, no nos afecta el hacer un mal uso de determinados servicios en nuestras comunidad de propietarios.

Craso error. Todo aquello que utilizamos mal, malgastamos, o hacemos un uso indebido, repercute en nuestra economía personal.

Pero, ¿como conseguir ahorrar en una comunidad de propietarios?

Uno de los gastos más importantes dentro de una comunidad de propietarios, es el consumo eléctrico. Y es precisamente, en este punto, donde nos descuidamos más.

En la mayoría de las comunidades de propietarios que he visitado, he podido comprobar, que la iluminación, ya sea por exceso o por defecto, es uno de los detalles que menos se cuida a la hora de conseguir una buena eficiencia energética.

Se suele utilizar luminarias que consumen gran cantidad de energía (halógenos, incandescentes), así como exceso de las mismas, produciendo en algunos portales y rellanos, el llamado efecto de "campo de fútbol".

Otro de los errores que se producen en una comunidad de propietarios, casi siempre por desconocimiento, es la utilización de luminarias de bajo consumo. Este tipo de luminarias esta bien para lugares donde se requiera disponer de una iluminación constante, pero en la mayoría de las comunidades de propietarios, donde el tiempo de encendido de las luminarias es bastante corto, el ahorro, es prácticamente nulo, por no decir que es cero.

En cambio, la utilización de la tecnología LED supone un ahorro considerable, que se verá reflejado en la factura eléctrica y en la partida de consumibles, ya que este tipo de luminarias dispone de una mayor vida útil que las tradicionales. Este tipo de luminarias LED, también se pueden utilizar en los garajes, otra de las zonas comunes en las comunidades de propietarios donde mayor gasto energético se realiza.

Actualmente existen en el mercado unos tubos LED, que sustituyen a los viejos tubos fluorescentes, que con un menor consumo producen la misma o más luminosidad que los tubos fluorescentes. 

Aparte de ello, algunos de estos tubos de LED, llevan incorporados sensores de presencia que hacen que el encendido se produzca al 100%, exclusivamente cuando alguien circula por el garaje. Dejando un consumo residual de 10% para que el garaje no permanezca a oscuras completamente.

¿Qué conseguimos con eso?

Pues que en los garajes se acabó eso de dejar varios tubos fluorescentes encendidos 24 horas, 365 días al año, gastando sin más. Con los tubos LED, conseguiremos una mejor eficiencia energética y sobre todo bajaremos el consumo, con el consiguiente ahorro para nuestros bolsillos.

A este ahorro energético, hay que añadir una baja emisión de CO2, con lo cual nuestra comunidad de propietarios, va a ser mucho más eficiente energéticamente.

Otra manera de ahorrar en una comunidad de propietarios, sería la instalación de placas solares fotovoltaicas, en la terraza del edificio, lugar en muchos casos sin uso. La instalación de estas placas, supondría un ahorro considerable a la comunidad, ya que se podría utilizar la energía que producen para la iluminación de las espacios comunes. Incluso se podrían instalar farolas "solares" para la iluminación de los jardines, paseos y demás instalaciones comunitarias.

Disponer de una sectorización en el edificio, hará también que ahorremos en nuestra comunidad de propietarios. No es lo mismo, que se enciendan todas las plantas de la comunidad a la vez, que solo se encienda aquella que en ese momento se encuentra utilizada. En este punto, yo soy partidario de la utilización de sensores de presencia, aparte de la iluminación LED. Así evitamos que se el encendido de la luminaria permanezca más tiempo del necesario.

Todo esto, unido a una concienciación de los propios usuarios de la comunidad de propietarios, producirá un ahorro, que se verá reflejado en los bolsillos de todos nosotros, que a fin de cuentas, somos quienes pagamos los gastos que se producen en ella.

Las reformas en las comunidades de propietarios

¿Me twitteas?

El edificio donde residimos, la comunidad en la cual vivimos, al igual que nuestra vivienda, también necesitan de reformas, adecuaciones y mantenimientos.

El paso del tiempo, el uso diario, los cambios en las normativas municipales y estatales, las propias circunstancias personales de las personas que residen en la comunidad de propietarios, hacen que tengamos que mantener, reformar y/o rehabilitar el edificio completo o partes del mismo.

Todo esto genera tensiones en los propietarios, que en muchos casos se trata de personas mayores a las cuales dichos trabajos les supone, ya no solo un esfuerzo económico, sino también un esfuerzo mental.

¿Me twitteas?

Acometer obras en una comunidad se puede convertir en un verdadero dolor de cabeza si no se sabe realizar de una manera correcta.

Cuando nos enfrentamos a realizar unas obras en nuestra comunidad, ya sea de mantenimiento o de reforma, muchas veces, no lo hacemos de una manera adecuada.

Para estos casos, y si el administrador de fincas que disponemos en nuestra comunidad, no está muy puesto en temas de construcción, lo mejor es pedir el asesoramiento de un técnico.

¿Por qué?

Mucho del coste de las obras que se realizan en las comunidades se podría reducir, o al menos controlar, simplemente con la elección de un técnico que supervisara, tanto lo que se quiere realizar, como la elección de la empresa que lo realice.

¿Cómo?

Primero: explicando al técnico que es lo que se pretende realizar, y de este modo, ver si lo que estamos pidiendo se amolda o no a la normativa vigente, es prioritario para la comunidad o existen otras cosas en la comunidad con mayor urgencia que acometer.

Segundo: la elección de un técnico nos va a ayudar a que todas las empresas presupuesten lo mismo, ya que un único interlocutor es el que les va a explicar, de una forma técnica, los trabajos a presupuestar.

Tercero: como es una persona contratada por la comunidad, va a velar por los intereses nuestros, controlando que la obra se realice según los estándares de calidad contratados y exigidos por la comunidad y por la normativa vigente si así fuera necesario.

La figura de un técnico de “cabecera” en una comunidad de propietarios, puede evitar muchos problemas, así como ahorrar mucho dinero. A veces, pensamos que tener que pagar a un “tercero” es una manera de tirar el dinero. Pero como se demuestra en muchos casos, la elección de un técnico para la realización de obras en una comunidad, a la larga, nos ahorra dinero y problemas.

Así que la próxima vez que vayas a hacer una obra en tu comunidad, contrata a un técnico. Te ahorrarás dinero, disgustos y dolores de cabeza. (twittear)

¿Qué tipo de documentos necesito para empezar una obra?

Si vives en la ciudad de Valencia, vas a necesitar, dependiendo de la obra o reforma que vayas a ejecutar, los especificados en la

ORDENANZA REGULADORA DE OBRAS DE EDIFICACIÓN Y ACTIVIDADES DEL AYUNTAMIENTO DE VALENCIA

Aquí se especifica que documentación es la requerida en función de los trabajos que vayas a realizar, ya sea una obra, reforma o la apertura de un actividad.

Es muy importante que antes de realizar ninguna actuación, se disponga de los correspondientes permisos, licencias, comunicaciones, etc., que en este caso el Ayuntamiento de Valencia solicita (para otros Ayuntamientos consultar en las correspondientes oficinas municipales o web municipales)

La tramitación de estos documentos, es un trámite bastante sencillo, que podemos realizar nosotros mismos, o en su defecto a la empresa o profesionales que designemos para realizar los trabajos.

En cualquier caso, la importancia de tenerlos va más allá del coste de los mismos, que en muchos casos es inferior al coste de paralizar una obra, y de la consiguiente multa por no disponer de los permisos correspondientes para realizar según que obras. 

Por tanto, antes de realizar cualquier reforma, consulta a un técnico que licencias, permisos y comunicaciones necesitas en tu Ayuntamiento.

Cómo mejorar nuestra vivienda para su venta o alquiler mediante el "home staging" (Parte 1)

Hola amigos,

Siguiendo con en el post del 22-07-2014, vamos a ver algunos ejemplos de como, realizando unos pequeños cambios, se puede mejorar la visión de una vivienda o de un espacio concreto.

Si recordáis, en el anterior post coloqué una foto de un baño. Un baño que estando limpio y ordenado, no daba una buena sensación.

Hemos realizado una simulación de como quedaría ese baño, tan solo ejecutando unas mejoras y que económicamente no suponen una gran inversión, pero que si nos ayudan a dar una mejor imagen de ese espacio.

Aquí os mostramos las imágenes del antes y el después.

Estado actual

Estado reformado

Los trabajos que hemos realizado para darle un mejor aspecto han consistido en pintar los azulejos y la pared de un mismo tono hasta el techo.

Se ha cambiado la cortinilla que tapaba una pequeña ventana-registro sobre el inodoro y le hemos colocado un estor en color blanco que resalta sobre el azul de las paredes.

Hemos añadido una cortina en la bañera en un blanco translúcido, y eliminado la alfombrilla de color rojo por otra en color blanco.

Hemos colocado unos accesorios de baño, como son una percha, que vendrá muy bien para colocar la toalla a la salida de la ducha, un portarrollos y un estante para colocar elementos decorativos. También hemos eliminado la papelera de plástico y colocado otra en acero inox., a juego con los accesorios del baño.

Las juntas del pavimento se han limpiado y rejuntado nuevamente para que de un aspecto de reforma total.

Todos estos cambios no han supuesto una gran inversión de dinero, y en cambio si que nos han dado un cambio bastante importante al baño.

¿Qué opináis? ¿Qué os parecen los cambios?

Cómo mejorar nuestra vivienda para su venta o alquiler mediante el "home staging".

Hola amigos, 

Durante un tiempo vamos a ir publicando como se puede mejorar un inmueble, para que tenga una mejor imagen de cara a un posible inquilino o comprador, realizando unas pequeñas mejoras. Estas mejoras no siempre consisten en realizar una reforma, pueden ser tan solo, con orden y limpieza.

Recordar que la venta o alquiler de nuestra vivienda es una competición. Estamos mostrando al futuro comprador o inquilino, lo que ofrecemos y como nos diferenciamos del resto de inmuebles que vaya a visitar.

Con imágenes reales o ficticias, vamos a mostraros, como con pequeños cambios en una misma estancia, se puede conseguir que varíe todo el aspecto final de lo que estamos ofreciendo.

Esperamos que os guste.


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LAS ZONAS COMUNES DE LAS COMUNIDADES: FOCO DE PROBLEMAS. QUE SE PUEDE Y QUE NO

Unas veces por desconocimiento, otras simplemente por cara dura, las zonas comunes de nuestras comunidades, son origen de problemas entre los vecinos.

Balcones convertidos en tendederos y/o trasteros, azoteas convertidas en terrazas privadas, jardines transformados en porches particulares... fuente inagotable de conflictos. Conflictos que en muchos casos, nos hace plantearnos, el irnos a vivir al campo, para no tener que soportar al vecino “molesto”.  El abuso y los límites de este derecho centran las disputas vecinales, debido, como siempre, al desconocimiento de la legislación que regula la utilización y el mantenimiento de estos espacios.

La Ley de la Propiedad Horizontal y artículo 396 del Código Civil, permite que un único vecino disfrute en “exclusiva” de ciertos espacios comunes, todo ello con respeto a los demás vecinos y a los estatutos de la comunidad (aquí es donde debe quedar bien reflejado el privilegio y las consecuencias del disfrute de estos espacios). Recordemos que las palabras se las lleva el viento, y lo que está escrito, tiene permanencia.

El propietario que desee hacer un uso particular de un espacio común de la finca debe solicitarlo a la comunidad y ésta lo inscribirá en sus estatutos, si lo aprueba la comunidad en pleno, y es en ese momento cuando podrá hacer uso de dicho espacio común.

Pero, ¿qué pasa cuando se produce una “invasión” de zonas comunes?

En cuanto a este asunto,  la Ley de la Propiedad Horizontal, proporciona medios para combatir estas “invasiones”. Para ello, primero, debe convocarse una junta, después, facultar al presidente para que realice un requerimiento por escrito a los infractores,  y por último, si es necesario, llegar a juicio. 

Los garajes comunitarios son unas de esas  zonas donde se producen abusos en la utilización de las zonas comunes.

Un ejemplo: propietario de un coche mayor que su plaza de garaje y que invade la del vecino.

¿Qué hacer?

De acuerdo al artículo 394 del Código Civil, "cada propietario podrá disfrutar de los lugares comunes siempre que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a otros vecinos utilizarlos según su derecho".

En un garaje comunitario, se considera zona común: el paso, el tránsito y la zona de realización de maniobras. Pero no el estacionamiento.

Por ello, cuando se da la situación que ponemos de ejemplo (la invasión por parte de otro vecino de nuestro espacio de estacionamiento), los vecinos afectados pueden solicitar al administrador que incluya esta cuestión en el orden del día de la próxima junta, para reclamar el cese de ese uso “abusivo”.

Si, transcurrido un tiempo, el vecino no cesa en su actitud, podemos acudir por la vía judicial. La demanda puede ser interpuesta por la comunidad o por los propios vecinos perjudicados. En caso de optar por la vía judicial, se recomienda pedir un informe pericial que acredite al juez la existencia de perjuicios.

¿Cuáles son las zonas de conflicto más habituales provocados por un uso indebido de los espacios comunes?

La terraza

La terraza es uno de los espacios más golosos, usurpados sin derecho para ampliar metros cuadrados de superficie en áticos. A menos que exista un acuerdo o venga especificado en los estatutos, la servidumbre de la comunidad impera sobre las necesidades del propietario particular.

La fachada

Al ser un elemento común, se requiere la aprobación de la junta de propietarios para la colocación de aparatos, lonas, rejas o cerramientos de balcones, etc. Cualquier modificación del aspecto exterior de la fachada, requiere la aprobación de la comunidad.

Patio de luces.

Abrir puertas, instalar barbacoas y, sobre todo, almacenar objetos y/o acumular bombonas de butano, son los problemas más frecuentes.

No obstante, siguiendo simplemente el sentido común, realizando las debidas consultas al resto de vecinos, antes de ejecutar cualquier obra o mejora, inscribiendo en el libro de actas todas las decisiones que se tomen, sean estas favorables o no, podremos evitar que nuestra convivencia en las comunidades se convierta en un camino de espinas, y vivamos en un entorno mucho más agradable.

Mantenimiento de edificios - Inspección Técnica

El pasado 1 de julio de 2011, el Consejo de Ministros aprobó el Real Decreto-Ley 8/2011, que se publico en el B.O.E el día 7 de julio de 2011. Dicha norma incorpora una serie de medidas, para impulsar la rehabilitación de viviendas y edificios, suprimir las trabas que las dificultan, y promover la accesibilidad universal.

Una de estas nuevas medidas que se incorporan al R.D., es la de impulsar las actuaciones de conservación, mejora y regeneración urbana. Para ello, se establece como obligatoria, la realización de una Inspección Técnica (I.T.E) en aquellos edificios de uso residencial y de más de 50 años, situados en municipios con más de 25.000 habitantes, salvo en aquellas Comunidades Autónomas que fijen una antigüedad distinta.

También se impulsa la rehabilitación para la mejora de la calidad y sostenibilidad de los edificios con bajas condiciones de habitabilidad, en zonas concretas, mediante la realización de planes y/o programas de rehabilitación municipales y/o autonómicos.

Otra nueva medida, es la ampliación de las facultades reconocidas a las comunidades de vecinos, para, por ejemplo, solicitar el presidente de la comunidad, prestamos para la realizacion de obras de rehabilitacion, hasta la fecha algo imposible si no firmaban todos los propietarios en la notaria (algo imposible cuando se trataba de comunidades grandes).

Pero lo más importante de este Real Decreto-Ley, es la obligatoriedad de la realización de Inspecciones Técnicas en los edificios, que hara que nuestro parque inmobiliario este en perfectas condiciones de uso y habitabilidad.

Somos capaces de realizar mantenimientos periódicos a nuestros vehículos, observamos las especificaciones de uso de nuestros electrodomésticos y aparatos electrónicos, pero somos incapaces de realizar un mantenimiento de un bien mucho más valioso, como es nuestra propia vivienda o edificio.